Удачное ли сейчас время брать ипотеку?

Удачное ли сейчас время брать ипотеку?

Афонина:

- Всем доброго дня! В студии журналист отдела экономики Елена Аракелян.

Аракелян:

- Добрый день!

Афонина:

- Блогер и независимый эксперт по недвижимости Никита Журавлев.

Журавлев:

- Всем здравствуйте!

Афонина:

- Сегодня у нас серьезный финансовый вопрос. Лет на двадцать тянет.

Аракелян:

- А то и на тридцать.

Журавлев:

- Может, на двадцать пять.

Афонина:

- Это как кому повезет. Или как кому банки дадут.

Мы говорим сегодня об ипотеке. Объединенное кредитное бюро подвело итоги кредитной активности регионов во втором квартале 18-го года на основе информации от 600 кредиторов, передающих сведения в это бюро. И самыми закредитованными регионами России стали Москва и Санкт-Петербург. На третьем месте Свердловская область, далее у нас Краснодарский край, Татарстан, Башкирия, Ханты-Мансийский автономный округ, Челябинская, Ростовская и Новосибирская области. Речь идет о том, что жители этих регионов набрали больше всего кредитов.

И возникает вопрос. А ипотечные кредиты сейчас нужно брать или подождать?

Журавлев:

- На мой взгляд, это единственный инструмент сегодняшний, чтобы можно было улучшить свои жилищные условия. У многих наших слушателей, у общества есть некий стереотип, что это кабала, очень долго, есть переплаты и так далее.

Сегодня ипотечная ставка настолько минимальна, что я даже рекомендовал бы людям покупать, если они решили покупать новостройку или квартиру, не сто процентов, а брать ипотеку на период стройки. Почему? Потому что за это время те деньги, которые вы платите, вы 20% внесли, 80% у вас осталось. И вы можете запустить в бизнес, еще как-то и на этом заработать. И потом ипотеку закрыть, когда у вас дом построится. На сегодняшний день настолько доступна ипотека, настолько этот инструмент хорошо работает, им нужно пользоваться. Другого варианта я на сегодняшний день не вижу, как можно улучшить свои жилищные условия.

Афонина:

- Замечательную фразу вы сказали: на нынешний момент ипотека доступна. Согласятся ли с тобой наши радиослушатели?

Аракелян:

- Я смотрю на типа доступные ставки на сайте Дом РФ, которое бывшее агентство по ипотечному жилищному кредитованию: 85, 9%. Да, ставки хорошие. Но в Европе-то 2-3%!

Журавлев:

- Мы что, в Европе? А в Европе кредиты по какой цене? Для бизнеса, для всех.

Аракелян:

- А почему у нас не так? Вот подожду, когда у нас будет цивилизация. Зарплаты-то у нас не европейские, поменьше. А ставки выше. И как тут брать ипотеку?

Афонина:

- Лена, долго ждать-то собираешься?

Журавлев:

- Да.

Афонина:

- Если можно потерпеть, то еще терпит. Но это другой разговор. Если ты понимаешь, что семья разрастается, на кухне просто толпами и находиться невозможно, то люди приходят к этому решению – взять ипотечный кредит. Дальше начинаются настоящие мучения, потому что человеку нужно принести огромное количество справок, доказать банку свою платежеспособность, застраховать свою жизнь и прочее, что тоже выливается в дополнительные суммы. И только после этого в случае принятие положительного решения… А если у человека зарплата в 10 тысяч? Какой банк ему ипотечный кредит даст?

Аракелян:

- И еще жить надо на что-то.

Журавлев:

- Сейчас дают ипотеку за один день. Согласовать. Справки две нужно, по двух документам можно получить. Настолько стало сейчас доступно! Быстро и оперативно решается, потому что поставлена задача – людей кредитовать. Все сказали «есть» и побежали. В том же Дом РФ ставка сейчас 8,75%, между прочим. Единственное, там 50% первоначального взноса надо. И они смотрят. Даже ИП кредитуют очень неплохо. Если справки 2НДФЛ у вас нет, но есть подтверждение дохода, быстро кредитуют. Спокойно и лояльно относятся к потребителю ипотечного кредита.

Афонина:

- Пошли первые сообщения. Руслан написал: доступная ипотека в Европе и в Америке. А у нас это переплата и большая. Лично я накопил и купил. И нисколько не жалею!

Журавлев:

- Давайте рассмотрим Америку. Мы же помним, что произошло в 2008 году. А что у нас произошло в 2007-2008 году? Произошел ипотечный бум и пузырь, когда в Америке была настолько доступна, что было дешевле брать ипотеку, чем арендовать. И люди начали брать две, три, семь ипотек. И тогда недвижимость увеличилась, никому не стала нужна. И эта ипотека просто схлопнулась. И все эти займы перешли в нагрузку. И получился мировой кризис.

Почем была ставка? 2-3% в Америке.

Аракелян:

- Там меньше. Ноль с чем-то.

Журавлев:

- Мы вот этого хотим? Каждый продукт должен стоить денег.

Афонина:

- Даже если ты платишь огромные проценты банку, то от этого твои месячные выплаты никуда не исчезают. Тебе все равно надо брать себя в руки, нужно себя сдерживать и понимать, что тебе необходимо ежемесячно, пусть даже беспроцентно, как в Америке или под один-два процента, но все равно это деньги, которые ты ежемесячно платишь.

Журавлев:

- В моем понимании, что каждый ответственен за свою жизнь. И должен считать бюджет своей семьи, понимать, что он платит. И налоги, и ЖКХ, и пропитание. И надо детей кормить, одевать. И это все бюджет. И это твой бюджет.

Мы, к сожалению или к счастью, не в советском времени живем, когда за нас все делало государство. Давало квартиры, обучало детей, одевало и так далее. Сейчас у нас капитализм. И мы живем ответственными за свою жизнь. Мы должны планировать и смотреть в будущее.

Что лучше арендовать или купить? Наверное, тактически здесь и сейчас молодым лучше арендовать. Но давайте подумаем о завтрашнем дне. Когда тебе будет 40-45 лет, ты будешь снимать? С нашим пенсионным возрастом и в 60 ты так же будешь снимать? Или в 65ю. Откуда? На пенсию ты будешь арендовать квартиру? А для того, чтобы дойти до этой точки, конечно, нужно собрать капитал, ипотеку взять, купить маленькую, потом продать. Это накопительный твой фонд.

Ипотека для молодых – это инструмент создания своего завтрашнего дня.

Афонина:

- Узнаем, что думает Олег из Москвы. У нас звонок.

- Пример. Компания «Урбан групп». Сбербанк гарантировал, ВТБ гарантировал, Дом РФ гарантировал, то есть, много объектов было построено. 15 тысяч дольщиков обманутых! Теперь Дом РФ предлагает получить компенсацию по конкретно Лесобережному и Лайково, которая составляет в лучшем случае 50% от стоимости одного метра квадратного. И вынуждают людей согласиться на эту компенсаций, которая не покрывает даже процентов по ипотеке. Отсутствие контроля государства за крупнейшим застройщиком и попытка избавиться от людей таким образом.

Афонина:

- Спасибо, Олег.

Журавлев:

- Олегу очень хотелось бы ответить. Есть проблема в том, а где ответственность банков? При каком-то проблемном вопросе. Сейчас «Урбан групп» столкнулся с тем, что куча дольщиков оказалась. И они, и Сбербанк, и ДОМ РФ рекомендовали, да, берите, идите и у них покупайте.

Здесь важный вопрос. Банки когда начнут брать ответственность за то, что они рекомендуют? Ведь те дольщики, которые попали в неприятную ситуацию, продолжают платить ипотеку. А почему банки не стопорят? «Урбан групп» мы признали банкротом, подождите, не платите.

Аракелян:

- Ага!

Журавлев:

- Вот именно! А кто сделал это банкротство? Как раз Сбербанк и ВТБ, когда перестали аккредитовывать объекты «Урбан групп». Они блокировали продажи и стройки встали. Кто ответственность несет? Почему им не задают вопросы?

Да, действительно, много вопросов по «Урбан групп». И сейчас правительство решает это вопросы. В субботу или в воскресенье были большие митинги у администрации президента, писали петиции. Правительство все это знает. Думаю, что это на карандаше у Владимира Владимировича. И он жестко поступает, чтобы как можно быстрее вопрос этот решить. И вопрос будет решен. Это вопрос трех-шести месяцев. На сегодня есть проекты, которые начаты. И они быстрее запустятся, а есть объекты, которые построены на 85%, там нужно экспертизу сделать, чтобы продолжить строительство.

Есть такая проблема.

Афонина:

- Я думала, что чем больше процент возведенного дома, тем меньше проблем.

Журавлев:

- Там есть такая проблема, что нужно сделать экспертизу построенного, оценить, чтобы зашел новый подрядчик. И для того, чтобы решить это вопросы, нужно время.

Понятное беспокойство у дольщиков. Они переживают. Сейчас новые поправки в 214 закон приняты, думаю, что мы этого избежим.

Афонина:

- У нас звонок от Николая из Москвы.

- Вашу радиостанцию послушаешь по многим вопросам, у вас все так позитивно. А когда сталкиваешься со всеми этими делами, не сказать, что все так классно.

Проценты до сих пор дикие. По сравнению с заграницей. Даже Сбербанк предоставляет в Европе в разы меньше. Второй момент. Когда берешь ипотеку, все так сладко, когда пишут, но по факту всплывает куча разных всяких страховок, подстраховок…

Афонина:

- Которые нужно, кстати, ежегодно продлевать и оплачивать.

- Ежегодно! И это еще от десяти тысяч и выше. Это по самой минимальной стоимости квартиры. Это не дорогостоящее жилье.

И третье. И ты не можешь как бы отказаться. Тебе говорят, не вопрос вы можете отказаться, но с кредитом мы подумаем.

Афонина:

- Или ставка будет выше.

- Да.

Афонина:

- Если вы оплачиваете страховку, ипотечная ставка снижается, а если нет, то она будет порой на два процента повыше.

- И по факту выскакивает… Я один, сам себе взял. И брал три года назад. Попал в такой льготный как бы процент. Один с чем-то, сейчас точно не помню. Сбербанк давал. Все нормально и хорошо. Но даже стоимость денег, зарплаты, которая была у меня три года назад и которую сейчас не повышают во многих местах. И я с удивлением всегда слышу, где повышают зарплату. И эта стоимость меняется. Продукты, бензин и так далее.

Афонина:

- Согласитесь, что и выплаты ежемесячные у вас тоже снижаются. Вы же не ту же самую сумму платите.

- Нет.

Журавлев:

- Николай, а вы рефинансирование не хотели сделать свои 11 процентов ставки?

- Я не соглашусь, что выплаты меньше. Потому что первым делом платишь процент банку.

Афонина:

- У вас фиксированная сумма ежемесячных выплат? Или она…

- Фиксированная.

Журавлев:

- У вас 11 процентов. А вы не хотите рефинансировать под 9%?

- А вот дело в том, что со многими банкирами разговаривал, учитывая, что я третий год плачу, мне это рефинансирование не помогает.

Афонина:

- А насколько у вас ипотечный период?

- Я на десять лет взял. Потому что первые два года я уже банально выплатил проценты банку. И если я еще буду брать кредит и рефинансировать, то те проценты, я, скажем так, дяде заплатил. Пришел и отдал кому-то деньги.

Афонина:

- Ваша логика непонятна. Что бы вы там не выплатили за эти три года, но дальше, если вы делаете рефинансирование, вы платите по другой ипотечной ставке.

- Нет. Вы не понимаете. Когда заплатил проценты, то потом остается тело кредита.

Журавлев:

- Тело и проценты – это одна сумма.

- Мои банально деньги, допустим, миллион. Из миллиона я заплатил 500 тысяч – это проценты, остался мой миллион. Все. Какое рефинансирование?

Журавлев:

- Николай, я вы где-нибудь в долг брали без процентов? У друзей. Они дают вам?

- Брал, конечно.

Журавлев:

- Может, взять у друзей без процентов? И выплатить ипотеку. Зачем кому-то что-то переплачивать.

Афонина:

- Я не очень поняла логику, почему оставшиеся семь лет ипотечного кредитования проще платить по ставке 11,2, чем снизить ее до 8 или 9. Непонятно. Тело или не тело, какая разница? Вы все равно оплачиваете проценты по ипотеке.

Зачитаю сообщение. «Ипотека – это добровольное рабство. Никогда ни за что не возьму. И никому не посоветую». Да, никогда не возьму и не посоветую, это хорошая логика. Если я взял и другим не посоветую…

Виктор пишет: «Что за сказки про ипотеку? Люди зарабатывают по сорок тысяч на семью, а закрыть ипотеку – это шестьдесят тысяч как минимум».

Журавлев:

- Это на какую сумму нужно брать. Можно и десять тысяч взять. И если у тебя ежемесячные выплаты, это у тебя примерно 120 тысяч в год. Это примерно полтора миллиона можно взять в ипотеку. Если в регионах, это хорошая двушка или однушка.

Аракелян:

- Скорее, однушка.

Журавлев:

- Можно себе позволить.

Афонина:

- «Сижу в отпуске по уходу за вторым ребенком. Муж не может взять ипотеку, так как в доход не учитывают детские. И факт, что через пару лет я выйду на работу, стаж работы на госслужбе у меня 15 лет, поэтому ждем два года плюс шесть месяцев моей работы».

Журавлев:

- Это, наверное, в декрете не дают ипотеку.

Аракелян:

- Потому что там не хватает дохода.

Журавлев:

- Если они возьмут заемщика, мужи жена созаемщики. Они официально в браке. Они могут вдвоем взять.

Аракелян:

- Видимо, их общего дохода не хватает на ту сумму…

Афонина:

- У нас есть программа молодых семей, которые имеют право на льготы по ипотеке.

Журавлев:

- Третий ребенок нужен.

Афонина:

- Понятно. В общем, есть, куда стремиться.

«Людей загоняют в кабалу», «Вот когда мы будем жить как в Америке, тогда и будем на нее равняться. А загонять себя в долги? Увольте!». А теперь вот сообщение из Америки. «Не говорите чушь. В Америке было не менее 5% в 2004-2008 годах. Просто давали всем подряд, поэтому и кризис грянул. Сейчас у меня 4%. Брал в 2013 году». Ответ. Никаких там нулевых кредитов не было. «Подскажите, как снизить ставку уже имеющейся ипотеки? Трое детей. Ставка 12,65%».

Журавлев:

- Ого! Срочно в банк и рефинансировать. Сбербанк и любой банк с удовольствием возьмет вас на себя.

Аракелян:

- И если там тот самый третий ребенок, то, видимо, можно под программа 6% претендовать.

Журавлев:

- Срочно! И рефинансировать. Они сейчас это с удовольствием делают.

Афонина:

- Прочитаю сообщение. «Все мои знакомые, которые взяли ипотеку, изменились не в позитивную сторону, как мне кажется. Стали какими-то замороченными, с лица сошла улыбка».

Журавлев:

- Ну, конечно. Когда тебе надо заботиться о будущем, о завтрашнем, есть сосредоточенность, серьезность. И ты живешь немного в другой парадигме. Конечно, а если ты привык гулять постоянно, веселиться беззаботно, не думая о завтра и о детях… Мне кажется, это возраст. Когда ты переходишь из 20-летнего студенческой поры в семейную взрослую жизнь, ты немного становишься серьезным и ответственным.

Афонина:

- «За 12 лет выплачу 1 миллион основного долга и 800 тысяч проценты. По 12 тысяч в месяц. Нормально?». «В чем доступность 9%? За 15 лет переплата более чем в два раза». «На пенсии надо иметь угол. И пенсию. Вот тогда близкие будут искренне желать тебе здоровья!».

Журавлев:

- Мы и говорим о том, когда ты на пенсии со своим углом, выплатил ипотеку, тебе родные благодарны, что есть наследство, что ты живешь, не обременяя их своим присутствием. Будут тебе дети благодарны за это. А что касаемо переплат? Ребята, давайте посмотрим, что будет через 15 лет, когда вы переплатите с тем же самым рублем. Сколько он будет стоить? Здесь вопрос риторический, переплачиваешь ты или ты сохраняешь свои деньги.

Аракелян:

- Тут, конечно, есть и тот момент, что если ты снимаешь квартиру, все это время платишь за аренду, ну…

Афонина:

- Нам пишут: «В Европе аренда стоит дороже, чем ипотечный кредит на жилье». Тут целая дискуссия развернулась, надо ли делать рефинансирование. «Вы не правы. В любом кредите есть тело и проценты. Вы сначала платите проценты, потом тело кредита. Звонивший проценты банку выплатил, теперь осталось само тело».

Журавлев:

- Но у тебя же при этом не меняется ежемесячная оплата. Она как была 20 тысяч, условно говоря, что там внутри этих двадцати тысяч рублей? Тебя это волнует? Ты платишь каждый месяц в 20, 30, 10 лет. И все. Ты уже договорился об этом. Какая разница? Ты в первую очередь проценты платишь или во вторую.

Афонина:

- «Если почти все проценты выплачены, то и рефинансировать оставшуюся часть процентов не выгодно». «Правильно Николай сказал. Рефинансирование выгодно делать только в первые полгода. Ходил в пять банков. И сумма при рефинансировании увеличивалась, хотя процентную ставку уменьшали». А в том банке, где я брала ипотеку, мне посчитали и сказали, что рефинансирование, если я хочу его сделать, оно будет мне стоить… И далее назвали какой-то процент от оставшейся суммы долга.

Журавлев:

- То есть, у меня есть долг миллион рублей. Мне еще от этого нужно…

Афонина:

- Совершенно верно. Для того, чтобы тебе сделали рефинансирование, ты должен, грубо говоря, три процента от оставшейся суммы банку заплатить. А? Красота!

Журавлев:

- Странный банк. Вот я всегда… Банки. Почему мы не встаем и не говорим: банки не правы! Ведь в любом продукте, даже в этой чашечке 80% - это деньги банка. На металл, на производство, на пластмассу и так далее. Банки везде сейчас. Они поглощают нашу жизнедеятельность. И мы на каждом углу платим банкам проценты. Мы в машине едем, покупаем машины, там 80% банковских денег. Вот когда мы начнем возмущаться по поводу процентов и банков, которые заняли все отрасли, вот сейчас они девелоперов под себя подожмут, и банки присутствуют везде. И мы каждый день, скоро будем банку платить за то, что мы дышим.

Афонина:

- Пишут: «Город небольшой, триста тысяч человек. Своя квартира есть. Хотел купить квартиру для детей. Стоимость 2-3 миллиона. Доход в год мой 1 миллион. Стоит ли брать ипотеку? И сдавать ее за 8 тысяч в месяц».

Журавлев:

- Ипотеку надо брать тогда, когда у тебя ежемесячный платеж не превышает 30% твоего ежемесячного дохода. И надо экономику смотреть. Сколько стоит квартира, если 2 миллиона. За 8 тысяч, конечно, надо подумать. Мне кажется, в городе, где 300 тысяч, там можно и подешевле найти квартиру. В Петербурге сейчас есть квартиры и миллион – миллион двести студии.

Афонина:

- «Взял однокомнатную в Новосибирске. Платеж 14 тысяч. Сдаю за 16. Через 15 лет мой ребенок будет обладателем квартиры. Живем в Бийске».

Журавлев:

- Класс!

Афонина:

- И по поводу рефинансирования. «Я делал рефинансирование. С 12 с половиной процентов на 10 с половиной. Посчитали, что мы сэкономим миллион рублей по ипотеке».

Аракелян:

- Хорошо. Это замечательное сообщение. «Выплатили проценты, осталось только вынести тело». И еще один вопрос. А вот не хочу я квартиру в многоэтажке. Хочу домик. Даст ли мне под это кто ипотеку? Купить землю, на ней потом построиться. И спокойно выплачивать деньги.

Афонина:

- С этим вопросом обратимся к руководителю аналитического центра компании «Русипотека» Сергею Гордейко.

Гордейко:

- Любимый вопрос ипотечной повестки дня – это станет ли ипотека еще доступней. И надо ли чего-то ждать нашим гражданам. Ответ на этот вопрос лежит для каждого человека индивидуально. Потому что средняя цена на недвижимость и средняя зарплата, средняя квартира отношения к человеку не имеет. Он приобретает квартиру для себя в том районе, где хочет. А там может быть или вообще не быть новых домов. Да и старых может не быть.

Ипотечное кредитование не городских объектов – это участочек, на котором что-то можно построить, хибара-дача, роскошная вилла и список можно продолжать в зависимости от вкусов, доходов и так далее. Это один из самых интересных вопросов.

Что происходит сегодня? Кредитование, на ипотечный кредит можно рассчитывать только в том случае, если объект является стандартным, то есть, он находится, например, коттедж в коттеджном поселке, таунхаус, это какой-то дом, который стоит рядом с множеством таких домов и имеет некую стандартную цену. Он не обладает уникальными характеристиками, которые нужны только владельцу. Потому что загородка обладает такими характеристиками: для владельца все классно, а кому нужна его дорогая вилла или наоборот, его небольшой дачный домик. Банк исходит из того, что кредитовать нестандартные моменты в настоящий момент не нужно. Тот небольшой сегмент вот этих стандартизованных небольших и недорогих коттеджей и таунхаусов, аналогов подлежит кредитованию в принципе, потому что, по большому счету, это типичный объект.

Что будет на втором этапе происходить? У нас очень интересные вещи. Ипотечные отрасли строительные – это отрасль в стране чрезвычайно политизированная. На нем строится от предвыборных кампаний до большого количества бизнес, экономических и социальных жилищных заявлений. Мы видим, что поставлена задача в стране нарастить объем жилья до 120 миллионов квадратных метров в год, при этом из них половина – это объекты недвижимости не городские. У нас ипотечное кредитование странным образом назначен как главный инструмент жилищной политики, то есть, не аренда, о которой мы иногда говорим, не социальное жилье, а ипотека – главный способ. Что у нас получится? Ведь мы уже сегодня практически на каждого гражданина у нас по 25 или 26 квадратных метров общей площади на человека. То есть, через несколько лет у нас произойдет насыщение жилой площадью городской. И люди будут заниматься улучшением этого, переезжать в более современные квартиры, увеличивать площадь и так далее. А для того, чтобы ипотечное кредитование, как один из наиболее надежных способов кредитования, рос, тогда придется подумать, а где у нас резервы? А резервы у нас заключаются в следующем. У нас гигантское количество загородной недвижимости. И объем, который там существует, он будет подлежать кредитованию. Там такая ситуация. Если ликвидность недвижимости никогда не станет для банков очевидной. И если банки поймут, что надо расти, модифицируют системы продаж ипотечных кредитов, они подойдет к этим объектам. Но в первую очередь будут исходить из человека, потому что ликвидность низкая, но за это время люди уже получили, кредитная история у многих приличная. И этот кредит будет отличаться от городского кредита по понятным причинам. Ставочки чуть повыше. Будем считать это что-то между приличным потребам и ипотечным кредитам. И к загородной недвижимости мы вернемся года через два-три. А если эти объекты будут идти по линии детально-жилищного строительства, программы поддержки деревянного домостроения и так далее, то есть, когда государство поймет, что с многоквартирными домами наигрались. И миллионы квадратных метров надо строить другого формата, тогда туда будет пристальное внимание. И ситуация изменится.

Сегодня кредит можно получить только на стандартный объект, хороший ипотечный кредит. Все остальное будет идти по ставкам потреба, потому что ликвидность объекта крайне низка. Через несколько лет банкам придется вернуться к этому вопросу. И заниматься кредитованием нестандартной недвижимости. Конкуренция заставит пойти туда. Но ставка будет чуть выше, чем для стандартного многоквартирного дома или таунхауса.

Афонина:

- Итак, про недвижимость загородную.

Аракелян:

- Сложно с ипотекой. Короткий вывод. Во всяком случае, сейчас.

Журавлев:

- С ипотекой вообще легко. Не надо стереотипы, что обуза и так далее. Это единственный шанс улучшить свои жилищные условия. И даже удобней идти в ипотеку сейчас.

Афонина:

- Спасибо.